Con la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) firmado por el presidente Javier Milei que derogó la Ley de Alquileres, retornaron los acuerdos bajo los términos estipulados por el Código Civil y Comercial (CCyC). Sin embargo, es importante destacar que aquellos contratos firmados antes de la entrada en vigencia del DNU, bajo la normativa entonces vigente, no se ven afectados retroactivamente y deben mantener las condiciones en las que fueron suscritos hasta su conclusión, ya sea por término natural o rescisión.
En la actualidad y como nunca antes, se presenta un amplio abanico de opciones para que las partes alcancen acuerdos en los contratos. Este escenario generó un aumento en la incertidumbre entre los inquilinos respecto a la negociación de los contratos, ya que se vislumbra la posibilidad de que cada acuerdo sea considerado “único e irrepetible” tras la desregulación.
En su mayoría se aboga por acuerdos en pesos aunque los contratos en dólares también avanzan. Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), destacó a Infobae que “lo ideal es la libertad, que cada propietario e inquilino negocie el contrato de acuerdo a sus necesidades o preferencias personales, asesorado por supuesto por una inmobiliaria de confianza siempre”.
Según las inmobiliarias consultadas, se están llevando a cabo diversos acuerdos con diferentes plazos, los cuales abarcan desde un año hasta un máximo de dos años.
Se hicieron alteraciones al Código Civil y Comercial para que proporcionen una “libertad de contratación”, permitiendo que propietarios e inquilinos sean libres de celebrar un contrato y determinar su contenido de manera autónoma
Diana Sevitz, del Instituto de Capacitación (ICI) de la CIA, enfatizó la importancia de que los inquilinos examinen detenidamente lo que van a firmar. Recomendó prestar especial atención si el propietario solicita un depósito en dólares o euros. Actualmente, prevalecen los contratos con ajustes trimestrales o cuatrimestrales a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Sin embargo, también se observan contratos en dólares y fijos, ya que existe libertad en las formas. En este contexto, es crucial destacar que los contratos no son uniformes y que los inquilinos deben estar preparados para ajustar sus expectativas, ya que las cláusulas pueden variar considerablemente de un propietario a otro”.
Además, es importante considerar que cada propietario puede tener requisitos específicos. En cuanto al locatario, es fundamental alinear las expectativas en términos de duración del contrato, ya que, si no se especifica, puede variar, siendo habitualmente de un año en caso de uso habitacional.
“Es esencial aclarar si se requiere alguna garantía adicional, como un fiador u otro tipo de respaldo. Asimismo, surge la cuestión de las expensas, destacando que las extraordinarias no son responsabilidad del inquilino (este sólo abona las ordinarias). Otro punto crucial es la fianza, que puede ser solicitada en dólares, reflejando la tendencia actual del mercado. La posibilidad de indexación también entra en juego, permitiendo la inclusión del IPC u otros ajustes. En este escenario diverso, la atención a los detalles y la adaptabilidad son esenciales al momento de negociar y firmar contratos de alquiler”, puntualizó Sevitz.
El DNU introdujo diversas reformas al régimen de las locaciones de inmuebles, incluyendo modificaciones al régimen de rescisión anticipada de contratos de alquiler destinados a vivienda (artículo 1221 del CCyC).
A partir de las modificaciones, se otorga al locatario la posibilidad de rescindir el contrato en cualquier momento. No obstante, esta acción conlleva el pago al locador del 10% del alquiler futuro, es decir, la porción no devengada del alquiler. Para calcular este pago, se debe tener en cuenta el período entre la fecha de notificación de la rescisión y la fecha de finalización acordada del contrato.
Otras cláusulas son las siguientes:
Plazo de Contratos: Ahora, el plazo de los contratos de alquiler de viviendas es acordado por las partes sin un mínimo legal. Si no se especifica el plazo en el contrato, será de dos años.
Método de ajuste: Las partes pueden pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, público o privado, en la misma moneda del contrato.
Enrique Abatti (h.), abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señaló que actualmente se están formalizando contratos con plazos de 2 años, sujetos a ajustes trimestrales y cuatrimestrales según el Índice de Precios al Consumidor (IPC). “Además, acuerdos en dólares en aquellas zonas donde los alquileres ya estaban vinculados al valor de dicha moneda, como es el caso de Puerto Madero, corredor Avenida Libertador, y varios barrios cerrados y countries. Los valores de los alquileres, están dictados por las dinámicas del mercado, y resulta desafiante determinar si experimentaron una desaceleración, especialmente considerando la significativa suba de precios a nivel general registrada en diciembre último”, dijo.
Especialistas sugieren la formalización de contratos con una duración máxima de 2 años, ya que la incertidumbre sobre el panorama económico en los próximos meses dificulta la capacidad de las partes para mantener de manera equilibrada un contrato en medio de condiciones económicas tan volátiles.
Los inquilinos están llevando a cabo negociaciones basadas en su capacidad de pago actual. La demanda por departamentos es alta, y la palabra clave es la negociación. Los alquileres temporales, que solían ser contratos encubiertos debido a la antigua legislación, hoy se prefieren con garantías y con personas que residen en el país y están comprometidas con el cuidado del departamento, asumiendo la responsabilidad de las expensas.
